Forward-Darlehen: Niedrige Zinsen im Voraus sichern

Eigenheim-Besitzer sind längst nicht in jedem Fall in der Lage, ein Volltilger-Darlehen zu bedienen, bei dem zum Ende der vereinbarten Sollzinsbindung bzw. Laufzeit das Baudarlehen vollständig getilgt ist. In der Regel benötigen Häuslebauer eine sogenannte Prolongation, also eine Verlängerung ihres Darlehens – oder eine Anschlussfinanzierung bei einem anderen Finanzierungspartner. Hier kommt das Forward-Darlehen ins Spiel: Dieser Kredit verspricht besonders günstige Anschluss-Konditionen für clevere Immobilienkäufer, die auf steigende Baugeld-Zinsen in der Zukunft setzen.

Was genau ist ein Forward-Darlehen?

Wie der Name bereits andeutet handelt es sich bei Forward-Darlehen um Finanzierungen, deren Konditionen im Voraus festgeschrieben werden. Sprich: In der Regel bis zu 60 Monate bevor das Darlehen abgerufen wird, können die dazugehörigen Konditionen vereinbart werden. Abgesehen davon handelt es sich bei Forward-Darlehen um reguläre Annuitätendarlehen mit konstanten Rückzahlungsraten in stets gleichbleibender Höhe. Der Zinssatz kann, muss aber nicht über die gesamte Laufzeit festgeschrieben werden. Ansonsten gilt: Unabhängig von der vereinbarten Laufzeit besteht nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht. Zu beachten ist, dass Forward-Darlehen ausschließlich im Rahmen einer Immobilien-Anschlussfinanzierung in Anspruch genommen werden können.

Funktionsweise von Forward-Darlehen

Die Funktionsweise von Forward-Darlehen ist denkbar einfach. Im ersten Schritt erfolgt die verbindliche Festschreibung sämtlicher Konditionen im Voraus. Konkret bedeutet das: Ein aktuell sehr niedriges Zinsniveau kann damit für eine Immobilien-Anschlussfinanzierung bereits Jahre im Voraus gesichert werden. Sinkt das Baugeld-Zinsniveau allerdings bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens, ist der Darlehensnehmer auch dann verpflichtet, den Kredit zu den vereinbarten Konditionen (und damit ggf. teurer als notwendig) abzurufen. In der Regel schließt das Forward-Darlehen nahtlos an die vorangegangene Finanzierung an und löst diese nach Ende der Sollzinsbindung ab. Ab wann die Sollzinsbindung bei Forward-Darlehen beginnt, hängt von der Art des Darlehens ab – zu unterscheiden sind hier echte und unechte Forward-Darlehen.


Mögliche Kosten von Forward-Darlehen

Forward-Darlehen können Immobilienkäufern helfen, jede Menge Geld einzusparen – sie können allerdings auch einige Mehrkosten verursachen. Während der Forward-Periode bis zum Abrufen des Darlehens entfallen in der Regel zwar Kredit- und Bereitstellungskosten. Dafür fällt ein vergleichsweise geringer Zinsaufschlag an, dessen Höhe sich vor allem an der Länge der Forward-Phase bemisst. Es gilt: Je länger die Forward-Phase, desto höher der Aufschlag.

Entscheidet sich ein Immobilienkäufer, ein Forward-Darlehen (z.B. aufgrund eines niedrigen Zinsniveaus oder veränderter Lebensumstände) nicht abzurufen, wird im Regelfall eine hohe Nichtabnahmeentschädigung fällig – die Nichtabnahme sollte daher stets die letzte Option bleiben. Übrigens: Ändert sich mit Abruf des Forward-Darlehens der Finanzierungspartner, muss die Grundschuld im Grundbucheintrag geändert werden, was Kosten in Höhe von mehreren hundert Euro nach sich ziehen kann. Allerdings bieten einige Banken im Rahmen der Neukundengewinnung an, die Kosten für die Grundschuld-Umschreibung zu übernehmen. In jedem Fall erscheint es sinnvoll, diesen Punkt beim neuen Finanzierungspartner anzusprechen.

Vorteile und Risiken von Forward-Darlehen

Der größte Vorteil von Forward-Darlehen liegt auf der Hand: In Zeiten niedriger Baugeld-Zinsen ist es möglich, sich das niedrige Zinsniveau für eine Anschlussfinanzierung in einigen Jahren zu sichern. Sicher ist damit nicht nur, dass sich die Finanzierungskosten damit im Rahmen halten – auch sämtliche anderen Konditionen wie Ratenhöhe, mögliche Sondertilgungen und Zinsbindungsfrist stehen bereits fest. Sprich: Immobilienkäufer erkaufen sich damit ein hohes Maß an Planungssicherheit. Zum Risiko wird dieses Arrangement, wenn das Zinsniveau mittelfristig nicht steigt sondern stagniert oder sogar weiter sinkt. In diesem Fall profitiert der Darlehensnehmer nicht vom günstigeren neuen Zinsniveau und ist verpflichtet, ein Darlehen abzunehmen, das teurer als notwendig ist.

Wann lohnt sich das Forward-Darlehen?

Genau genommen handelt es sich bei Forward-Darlehen um eine Zinswette. In Zeiten eines sehr niedrigen Zinsniveaus setzt der Darlehensnehmer darauf, dass das Zinsniveau zumindest mittelfristig steigen wird. Um Aussagen darüber treffen zu können, ist es notwendig, die Entwicklung der Baugeld-Zinsen sehr genau zu studieren und künftige Trends ebenso im Auge zu behalten wie die allgemeine wirtschaftliche und finanzpolitische Entwicklung in Deutschland und im Euroraum. Mit anderen Worten: Forward-Darlehen auf Verdacht und allein aus Sicherheitsdenken heraus abzuschließen, zahlt sich wahrscheinlich nicht aus. Wer sich allerdings ein günstiges Zinsniveau in einer historischen Niedrigzinsphase für 10 Jahre oder länger sichern kann, sollte nicht zögern, auf diese Weise langfristig bares Geld zu sparen.